央广网北京8月26日消息（记者门庭婷）在北京率先落地优化楼市政策后，上海也在市场期待中优化楼市相关政策，而且力度大于市场预期。
8月25日，上海市六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》（以下简称《通知》），涉及调减住房限购、优化住房公积金、优化个人住房信贷以及完善个人住房房产税等多项政策。《通知》自今日起施行。
同策研究院联席院长宋红卫表示，本次新政属于精准调控政策，旨在降低符合条件的居民的购房门槛和压力，缓解外环外库存压力及提振市场信心，并通过扩大购房群体和金融支持促进职住平衡，加快“好房子”相关政策的持续落地。
限购放宽与单身购房政策调整，外环外市场预期向好
《通知》显示，对符合上海本市住房购买条件的居民家庭，含本市户籍居民家庭以及在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的非本市户籍居民家庭，在外环外购买新建商品住房和二手住房都不限套数。
58安居客研究院院长张波分析认为，这一政策方向和北京保持了同步，也是针对市场需求不足的区域进行针对性放松，利好松江、嘉定、青浦等五大新城外环外区域。
“从北京政策效果看，放宽外围限购后，市场的热度上升会表现明显。”在张波看来，由于上海的外环内新房供应占比高于北京，并且今年以来持续有核心区的优质地块供给，这一政策的效果对上海新房市场的整体拉动力会弱于北京，但对二手房尤其是外环外二手房的拉动作用可能会强于北京。
根据中指研究院监测数据，今年以来（截至8月23日）上海新建商品住宅（不含保障房）成交2.97万套，其中外环外成交超1.8万套，占比超60%。二手房方面，1-7月成交约12.7万套，其中外环外成交约6.5万套，占比约51%，新房、二手房外环外均为成交主力。
宋红卫提到，近两年上海新房领域，改善需求成为主导，政策端也在积极调整，不断匹配改善需求，尤其是在高品质好房子的政策导向下，规划指标进一步优化，低容积率地块不断增加，对于小户型的限制越来越少。而对于大部分居民来说，可以负担得起，且会受到市场青睐的，就是外环外核心区域的低密产品。
“符合购房条件的家庭取消购房套数的限制后，也将会利好两类人群，一是市区的‘小中产’人群的置换需求，这部分人群把市区的房子卖掉后，向外环外做品质的改善；二是部分原来受限于2套住房的指标，市区的房子不舍得卖掉，但是仍然有资产配置需求的人群，同时兼顾产品改善的多元化需求，这样就可以满足在外环外核心区域配置低密改善产品。”宋红卫称。
本次《通知》还提到，成年单身人士购房也迎来改变，将按照居民家庭执行住房限购政策。按照新政，沪籍居民家庭和沪籍成年单身人士，在外环外购房不限套数，不过在外环内依然限购2套住房。非沪籍居民家庭和非沪籍成年单身人士，若自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上，可于外环外不限套数买房；若满足3年及以上缴纳条件的，能在外环内限购1套住房。
业内人士分析称，上海对单身人士有政策性限制成为历史，体现出对单身人群自住需求的有效保障。对于在沪工作的单身青年人才、新市民等群体，在满足社保或个税缴纳年限后，能更轻松购房，单身购房群体活跃度提高。
公积金与信贷政策优化，降低购房资金成本
在住房公积金方面，新政也带来诸多利好。《通知》规定，对缴存人购买二星级及以上新建绿色建筑住房的，住房公积金（含补充公积金）最高贷款额度上浮15%。其中，首套最高贷款额度从160万元提高至184万元，多子女家庭首套上浮比例可叠加计算，能从192万元提升至216万元；二套最高贷款额度则从130万元提高到了149.5万元。
同时，购买上海新建预售商品住房的缴存人，可依规申请提取本人及配偶的住房公积金用于支付购房首付款，并且即便提取公积金支付首付款，也不会影响其住房公积金贷款额度计算，支持“又提又贷”。
上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受央广网记者采访时表示：“此次所提及的绿色建筑，占上海全市新房比重约为60%，说明政策的惠及面很大，支持了绿色建筑发展。这也较好吻合了全国好房子‘安全、舒适、绿色、智慧’理念，促进供需两端更好关注绿色建筑。”
信贷政策上，为减轻居民购房利息负担，银行业金融机构根据上海市市场利率定价自律机制要求以及自身经营状况、客户风险状况等因素，在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，将合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平。
中指研究院政策研究总监陈文静告诉央广网记者，与北京政策不同，本次上海明确在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平，此前自贸区临港新片区和6个郊区二套商贷利率为LPR-25BP、核心区为LPR-5BP，现统一降至LPR-45BP，有利于降低居民购房利息支出，减轻房贷负担。
据宋红卫介绍，根据调研，刚需项目95%以上都需要银行按揭贷款，多套房产家庭中的高端项目对于银行按揭贷款利率的依赖度也超过50%。一旦取消首套和二套及以上利率的差异，在一定程度上能够促进改善需求的释放。
完善房产税政策，促进购房政策协同
为与住房限购政策形成衔接，《通知》对个人住房房产税政策进行了完善。根据规定，符合条件的非本市户籍居民家庭购买的第一套住房暂免征收房产税；而购买的第二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后，给予人均60平方米的免税面积扣除。由于个人住房房产税按年征收，因此自2025年1月1日起符合条件的购房者就可享受该条政策。
张波表示，预计政策短期将有效提升外环外市场热度，减少观望情绪并带动潜在购房群体积极入市，长期则有助于城市职住平衡与房地产市场健康发展。
“当前上海楼市正好迎来了传统‘金九银十’的热销阶段，所以要结合利好销售点，把握市场机会，优化对策。”严跃进表示，房企应优化推盘和定价策略，尤其是把握政策对不同区域板块、不同产品的影响，深入落实去库存战略，积极促进销售业绩的提振。
在陈文静看来，本次上海跟进优化楼市新政，在优化限购、加大公积金政策支持方面与北京较为相似，除此之外，上海进一步降低居民购房成本，明确不再区分首套、二套住房商贷利率，完善房产税政策，整体力度较北京略大，政策范围更广，未来北京继续优化商贷利率、降低居民购房成本也存在预期。随着北京、上海先后优化楼市政策，短期深圳跟进的概率也进一步增强，有助于提振市场预期，促进市场“止跌回稳”。
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