在生活中，因赡养老人继承房产出现的纠纷并不少见，亲人之间屡见对簿公堂者。在这个案件中，本来大哥大陈通过家庭会议承诺，伺候老母百年的弟弟小陈会得到自己的一处房子。但大哥去世后，大哥的女儿却把该房产卖给他人，导致小陈面临无房可住的窘困……“一房二嫁”，面对侄女的毁约，法官该如何帮小陈维权呢？
受理该案的鞍山市铁东区人民法院牟法官介绍，当时大哥大陈是当着所有家庭成员的面许下的口头承诺，那么如何确认口头赠与存在的高度可能性，就成了一个关键点，尤其涉案房产已被交易，案情变得更加复杂。
据了解，因弟弟小陈多年照顾哥哥大陈的家庭和事业，并伺候老母亲至百年，2010年，大陈在家庭会议上宣布：将自己的一处房子给弟弟小陈（房屋此时登记在大陈的女儿小慧名下），家庭会议上，女儿小慧及其他亲属在场，并表示完全同意把这户房子给小陈。
5年后，老母亲去世，房子却一直都没有过户给小陈。4年后，大陈也去世了，同年5月，小慧将案涉房屋出卖，过户给买家小孙。因小陈一直居住在涉案房屋里，无法实际交付给小孙。无奈之下，小陈和小孙分别将小慧诉至法院，小陈要求小慧将涉案房产过户到自己名下，小孙要求小慧将房屋顺利腾房，完成交易。
牟法官经查得知，大陈召开家庭会议，就照顾母亲一事进行研究，并表示由小陈照顾老人，在老人过世后将房产赠与小陈，小慧当时在场。就这一事实，小陈申请多名证人出庭提供证人证言，多位证人所描述事实基本一致，该种情况也符合民间对多子女间照顾老人的处理方式，另多位证人也表示在家庭会议后，小陈即和老人居住在涉案房产内，小陈照顾老人，涉案房产燃气、水费、电费交费票据均由小陈持有，应视为对房产的实际交付。综上，小慧对大陈处分房屋的行为明知而未提出异议，应视为同意。
根据《民法典》第六百五十七条的规定：“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。”和该法第六百六十一条的规定：“赠与可以附义务。赠与附义务的，受赠人应当按照约定履行义务。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款的规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”
另查，小慧处置涉案房产时，小陈已经履行了赡养老人的义务即完成了赠与合同约定义务，多位证人也证实小陈多次主张房产过户，而最终导致房产未予过户的原因是小慧将房产出售和不履行赠与合同。在此情况下，将房屋赠与目的无法实现的不利后果归责于小陈有失公平。
关于小孙与小慧之间的合同履行情况，小慧作为出卖人仅对涉案房屋进行了法律上的处分，尚未向买受人小孙事实交付案涉房屋，故该买卖合同尚未完全履行。小陈对涉案房屋的占有事实是发生在小慧将涉案房屋实际交付小孙之前。合同约定“经买卖双方协商同意，卖方无法正常交房买方认同。”小孙在购买案涉房屋时对该房屋存在“有人居住导致无法将房屋正常交付”的瑕疵是接受并予以认可的。《房屋转让协议》中并未约定实际交付案涉房屋的期限……故小陈在案涉房屋居住，并未超出小孙在购买房屋时的心理预期。综上，小慧与小孙之间就涉案房产的买卖合同系存在瑕疵。
因此，目前就涉案房屋项下所存在的两方面主张，即小陈基于赠与合同的房屋过户请求和小孙基于买卖合同的腾房请求，经过上述分析可知，小陈在此过程中不存在过错，且其实际履行了相应的义务，小慧本应在小孙履行了约定义务后完成赠与合同房产过户的义务；而小慧、小孙之间的房屋买卖确存在瑕疵，另小陈现名下无房屋可居住，对于实际已付出努力但因外在因素无法实现目的当事人，法律应对其合法权益尽到最大限度的保护。同时参考《民法典》第六百六十条：“经过公证的赠与合同或者依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同，赠与人不交付赠与财产的，受赠人可以请求交付。依据前款规定应当交付的赠与财产因赠与人故意或者重大过失致使毁损、灭失的，赠与人应当承担赔偿责任。”因此，对小陈主张的就涉案房产予以过户的请求，法院予以支持。
法官介绍，赠与合同是赠与人与受赠人达成的无偿给予受赠人财产的合意，受赠人主张赠与事实存在但无书面赠与合同的，赠与人其中一人死亡，赠与事实处于真伪难辨状态，受赠人诉讼能力欠缺的情况下，以“如我在诉”的审理思维，整体考察案件事实，通过多方证据比较，确认口头赠与存在的高度可能性。本案中，小陈的母亲育有多名子女，各子女均有赡养老人的义务，多子女共同照顾老人和由其中一人单独照顾老人在精力、财力和体力等方面都有着很大的区别。小陈按赠与合同的约定履行了单独照顾母亲直至去世的义务，其间小陈的各方面付出是可想而知的。在此情形下，如肯定小慧的任意撤销行为，将会对小陈造成实质上的不公平，小慧的撤销赠与行为也与诚信原则相悖，应弘扬和引导有助于恪守诚信的社会主义核心价值观。
全媒体记者 张玲